Plangebiet

Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 0251 liegt im südwestlichen Randbereich des ehemaligen Hoffmanngeländes und ist ca. 4,0 ha groß. Es liegt zentral im Stadtgebiet in den Ortsteilen Bad Salzuflen und Schötmar. Östlich des Hoffmanngeländes steht das Rathaus. Der Geltungsbereich umfasst im Westen die in Nordsüdrichtung verlaufende Bahntrasse (Herford –Himmighausen). Im Osten wird die Hoffmannstraße abschnittsweise in den Geltungsbereich einbezogen. Weiter östlich grenzen das Fachmarktzentrum und das Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ (Marktkauf) an. Die nördliche Abgrenzung wird analog zur 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 0178 A / I „Hoffmannstraße –südlicher Teil“gebildet. Im Süden wird der Geltungsbereich durch die als Hochstraße ausgebildete Lockhauser Straße begrenzt.

Planungsanlass und Planungsziele

Das Hoffmanngelände hat sich seit 2002 mit dem Fachmarktzentrum, dem benachbarten SB-Warenhaus und weiteren Einzelhandelsnutzungen in den Randbereichen zu einem Sonderstandort des Einzelhandels in Bad Salzuflen entwickelt. Grundlage dieser Entwicklung ist der Bebauungsplan Nr. 0178 A „Hoffmannstraße – südlicher Teil“ mit seinen Änderungsverfahren. Bis zum heutigen Zeitpunkt sind nur noch wenige Flächen des Areals unbebaut. Besonders im Bereich zwischen der Bahntrasse und der Hoffmannstraße sind noch gering bzw. nicht bebaute Flächen vorhanden. Die städtebaulichen Ziele einer funktionalen Abrundung und eines baulichen Abschlusses des Gesamtareals sind hier noch nicht erreicht. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 0251 „Hoffmannstraße Süd“ sind private Entwicklungsabsichten, die auf der Basis der derzeit rechtskräftigen 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 0178 A I „Hoffmannstraße –südlicher Teil“ nicht umgesetzt werden können. Ihnen stehen Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzungen sowie die Abgrenzung des Baugebietes entgegen. Derzeit wird das Zentren- und Nahversorgungskonzept zusammen mit der Sortimentsliste für die Stadt Bad Salzuflen aktualisiert. Anschließend kann durch eine Erneuerung der Festsetzungen zum Einzelhandel ein aktuelles Bauvorhaben im Plangebiet zugelassen werden. Des Weiteren sollen ehemals zu Bahnzwecken genutzte und heute brachliegende Flächen einer sinnvollen Nachnutzung zugeführt werden. Es ist vorgesehen diese Flächen, im Sinne eines schonenden Umgangs mit Grund und Boden, in das Sondergebiet „Einzelhandel / Gewerbe“ zu integrieren. Zu den Zielen des Bebauungsplanes gehört außerdem die planungsrechtliche Sicherung einer vorhandenen Einzelhandelsnutzung, welche auch kleinflächig eine Vergnügungsstätte umfasst. Die beantragte Erweiterung der Vergnügungsstätte musste bisher abgelehnt werden, da hier lediglich ein mischgebietsverträglicher Umfang zulässig ist, dessen Grenze im Bestand bereits erreicht ist. Mit Blick auf mögliche städtebauliche Konflikte bestimmter Vergnügungsstätten in zentralen Lagen der Innenstädte von Bad Salzuflen und Schötmar hat die Stadt bereits von ihren planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht. Den Einschränkungen muss jedoch auch ein „Ausweichbereich“ gegenübergestellt werden, an dem die negativen Auswirkungen minimiert sind. Diese Bedingungen sind im Plangebiet gegeben, so dass hier künftig kerngebietstypische Vergnügungsstätten zugelassen werden können. Letztlich soll durch den neuen Bebauungsplan auch das Maß der baulichen Nutzung so verändert werden, dass die bestehenden Hemmnisse für eine Bebauung der Grundstücke abgebaut werden. Es ist Ziel, die Errichtung eines städtebaulichen Abschlusses für das Hoffmanngelände zu erleichtern.

Planinhalt

Die Grundzüge des Vorgängerbebauungsplanes werden überwiegend beibehalten. So ist weiterhin die Zulässigkeit nahversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente am Standort Hoffmannstraße zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche stark eingeschränkt. Das Nutzungsspektrum wird lediglich im Bereich der zulässigen Sortimente entsprechend den Erkenntnissen aus der Aktualisierung des Zentren- und Nahversorgungskonzeptes erneuert. Die neue Bad Salzufler Liste liegt derzeit noch nicht vor. Sie wird zum Bebauungsplanentwurf in die textlichen Festsetzungen integriert. Des Weiteren werden künftig auch kerngebietstypische Vergnügungsstätten zulässig sein. Das Maß der baulichen Nutzung wird bezüglich der zulässigen Geschosse neu definiert und erstmals um eine Höhenbegrenzung ergänzt. Bisher besteht entlang der Hoffmannstraße ein Zwang mindestens zweigeschossig zu bauen. An der Maximalanzahl von drei Vollgeschossen wird auch künftig festgehalten. Lediglich der vorgenannte Zwang entfällt, so dass dann auch eingeschossige Vorhaben umgesetzt werden können. Mit der Festsetzung einer maximalen Höhe baulicher Anlagen wird erstmals eine Höhenbegrenzung aufgenommen. In den angrenzenden Bebauungsplänen sind derartige Festsetzungen bereits enthalten. Im Bebauungsplan Nr. 0251 wurde die maximal zulässige Höhe so gewählt, dass in Verbindung mit den Festsetzungen der angrenzenden Bebauungspläne eine Abtreppung des Gesamtareals zur Bahntrasse und zur offenen Landschaft entsteht. Das festgesetzte Sondergebiet „Einzelhandel / Gewerbe“ wird im vorliegenden Bebauungsplan nach Westen auf die brachliegenden ehemaligen Bahnflächen erweitert. In diesem Zuge werden die westliche Baugrenze und der bahnbegleitende Pflanzstreifen ebenfalls nach Westen verlagert. Der Pflanzstreifen wird dabei in seiner Breite von 7,0 m auf 4,0 m reduziert, da die beabsichtige Eingrünungswirkung aufgrund der Lage an der Bahntrasse ohnehin nur eingeschränkt möglich ist. Da bereits Erkenntnisse vorliegen, dass entlang der Bahntrasse Zauneidechsen leben, wird darauf im Rahmen einer Artenschutzuntersuchung und der Umweltprüfung besonders eingegangen. Voraussichtlich ist der Bebauungsplan zum Entwurf um Festsetzungen zum Schutz der Tiere zu ergänzen.

Planverfahren

Der Bebauungsplan Nr. 0251 wird im Normalverfahren, inklusive Umweltprüfung und Umweltbericht aufgestellt.

Geltungsbereich